• Ladestation im Mietverhältnis – neues Merkblatt für Vermieter

Ladestation im Mietverhältnis – neues Merkblatt für Vermieter

01.04.2022 Annekäthi Krebs MLaw, Juristin beim HEV Schweiz

Welche Fragen stellen sich, wenn sich der Mieter fürs Elektroauto eine Ladestation in der Tiefgarage wünscht? Und was gilt es aus mietrechtlicher Sicht zu beachten?

Der Eigentümer eines Einfamilienhauses muss sich beim Entscheid für die Errichtung einer E-Ladestation für sein Fahrzeug lediglich mit den technischen Grundlagen und den verschiedenen Angeboten auseinandersetzen. Bei vermieteten Liegenschaften hingegen gibt es viele Fragen zu klären und schriftliche Regelungen zu vereinbaren.

Vorgehen

Der Mietvertrag gibt dem Mieter das Recht zum Gebrauch der Mietsache. Er darf jedoch keine Änderungen oder Erneuerungen daran vornehmen ohne eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters hierzu (Art. 260a OR). Dies gilt auch bei Abstellplätzen für Fahrzeuge. Gelangt ein Mieter mit dem Wunsch nach einer ELadestation bei einem bestehenden Gebäude an den Vermieter, hat Letzterer verschiedene Optionen. Er kann dem Wunsch des Mieters nachkommen oder ihn ablehnen. Möchte der Vermieter eine Ladestation zur Verfügung stellen, hat er grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Er bewilligt dem einzelnen Mieter das Ausrüsten des Abstellplatzes mit einer Ladestation auf dessen Kosten, oder der Vermieter entscheidet sich, selbst tätig zu werden und eine Grundinfrastruktur mit Lastmanagement (sog. smartes System) zu errichten. Dabei kann der Vermieter entscheiden, inwieweit er die Infrastruktur ausbauen will. In beiden Fällen sind die Bedingungen schriftlich klar festzuhalten.

Errichtet ein Vermieter ein smartes System oder zusätzlich sämtliche Ladestationen, sind diese Installationen wertvermehrend und berechtigen damit zu einer Mietzinserhöhung.

Bedarf klären und sich beraten lassen

Zuerst sollte der Vermieter die Kapazität der Gebäudeanlage abklären und sich bei der Wahl der Erschliessungsvariante von einer Fachperson beraten lassen. Es gibt keine generelle Lösung, die für alle Gebäude und Konstellationen geeignet ist. Beim Entscheid, welche Erschliessungsvariante gewählt wird, ist der Endausbau im Fokus zu behalten. Wird eine Liegenschaft mit einer ersten Ladestation ausgestattet, kann dies mit direkter Zuleitung ab der Hausverteilung bis zum entsprechenden Parkplatz erfolgen.

Empfehlung: smartes System

Wenn jedoch mehrere Ladestationen installiert werden sollen, insbesondere wenn weitere gewichtige Verbraucher (z. B. Wärmepumpe) oder eine Solaranlage vorhanden sind, sollte ein smartes System eingesetzt werden. Nur so lässt sich auf Dauer sicherstellen, dass der Hausanschluss nicht überlastet wird und es zu keinem Stromausfall kommt. Aufgrund des steigenden Bedarfs an Ladestationen kann davon ausgegangen werden, dass weitere Mieter eine Ladestation wünschen. Der HEV Schweiz empfiehlt Vermietern, eine Grundinfrastruktur mit Lastmanagement zu erstellen. Damit können Systemüberlastungen durch den nachfolgenden Anschluss von Ladestationen für die Parkfelder in der Garage vermieden und die Kosten für den Stromverbrauch unter den Mietern aufgeteilt werden. Mit dieser Vorgehensweise wird sichergestellt, dass der Vermieter die Kontrolle über die in seinem Gebäude vorgenommenen Installationen behält.

Ausrüsten eines Abstellplatzes

Entscheidet sich der Vermieter dafür, einem Mieter die Errichtung einer einzelnen Ladestation auf dessen Kosten zu bewilligen, sollte der Vermieter seine Zustimmung in einer schriftlichen Vereinbarung detailliert festhalten. Wichtig dabei ist die Regelung der Frage, wie bei Beendigung des Mietverhältnisses verfahren wird. Von Gesetzes wegen schuldet der Vermieter eine Entschädigung für einen verbleibenden erheblichen Mehrwert durch die Ladestation. Davon abweichende Regelungen sind zulässig, müssen aber schriftlich festgehalten werden (z. B. Rückbaupflicht ohne Entschädigung oder entschädigungsloser Übergang der Ladestation ins Eigentum des Vermieters). Zudem ist in der schriftlichen Vereinbarung klar festzuhalten, dass der Mieter für sämtliche Kosten des Betriebs, des Unterhalts sowie für die Stromkosten aufkommen muss und für Schäden aus dem Betrieb der Ladestation haftet. Der HEV Schweiz hat ein Muster für eine solche Bewilligung ausgearbeitet. Diese Bewilligung ist im Merkblatt bereits enthalten.

Einrichten eines smarten Systems

Entscheidet sich der Vermieter für die Errichtung der Grundinfrastruktur mit Lastmanagement für Ladestationen (smartes System), kann er wählen, ob er nur das smarte System errichtet, wobei eine Erschliessung der einzelnen Abstellplätze mit der erforderlichen Zuleitung bis zur künftigen Ladestation (Wallbox) erfolgt, oder ob er sämtliche Abstellplätze mit Ladestationen ausrüstet. Von letzterer Variante wird abgeraten, zumal ein Ausrüsten auf Vorrat derzeit mit einem hohen Investitionsrisiko verbunden ist. Wählt der Vermieter die erste Variante, sollte schriftlich vereinbart werden, dass der Mieter eine kompatible Wallbox zu errichten hat und hierfür sämtliche Kosten – insbesondere für den Strombezug und die Haftung – übernimmt. Ein entsprechender Vorschlag ist im Musterformular Bewilligung enthalten.

Mietzinserhöhung

Errichtet ein Vermieter ein smartes System oder zusätzlich sämtliche Ladestationen, sind diese Installationen wertvermehrend und berechtigen damit zu einer Mietzinserhöhung. Diese Installationen waren vorher nicht vorhanden, weshalb sie zu 100 Prozent an den Mieter weitergegeben werden können. Im überarbeiteten Merkblatt wird neu festgehalten, zu welchem Prozentsatz der Jahresmietzins erhöht werden kann. Dies unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Amortisationsdauern von Ladestationen, der Grundinfrastruktur, des Zählers und des Lastmanagements. Das Vorgehen bei einer Mietzinserhöhung unterscheidet sich darin, ob nur ein Abstellplatz vermietet oder ob dieser in Zusammenhang mit einem Wohn- oder Geschäftsraum vermietet wurde. Im letzteren Fall müssen die mietrechtlichen Vorschriften über den missbräuchlichen Mietzins beachtet werden. Die Mietzinserhöhung muss begründet und auf einem amtlichen Formular mitgeteilt werden, und die Fristen müssen beachtet werden. Werden die Stromkosten nicht über den vorbestehenden Zähler der Mietwohnung des Mieters direkt vom Elektrizitätswerk abgerechnet, empfiehlt der HEV Schweiz, die begründete Einführung neuer Nebenkosten mittels amtlichem Formular mitzuteilen und die Stromkosten einmal jährlich abzurechnen. Ist der Mieter mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden, kann er diese innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.