Auf den Wohneigentumsmärkten herrscht Stabilität

Die Lage auf den Wohneigentumsmärkten ist derzeit unspektakulär. Die Zeiten, in denen alles möglich war, sind aber definitiv vorbei. Nachdem einige Bauherrschaften durch zu gross und zu luxuriös konzipierte Entwicklungsprojekte Verluste eingefahren haben, sind die Entwicklungen vermehrt zielgruppengerecht. Die Erschwinglichkeit bzw. die Finanzierungsregulierungen wurden als matchentscheidend erkannt.

Wohneigentumsmarkt

BILD HEV SCHWEIZ

Die ansprechende weltwirtschaftliche Lage und die damit einhergehende Entspannung an der Währungsfront stimmen die Konjunkturauguren positiv für ihre Prognose der makroökonomischen Entwicklung der Schweiz in den kommenden Jahren. Die Wachstumserwartungen liegen mit 2,0 % für das Jahr 2018 und 1,8 % für das Jahr 2019 sogar über dem Schweizer Potenzialwachstum. Weiterhin wird jedoch von längerfristig tiefen Zinsen ausgegangen. Dies bleibt, wie im Immobilien- Almanach Schweiz 2018 zu lesen ist, nicht ohne Konsequenzen für die Schweizer Wohneigentumsmärkte.

Private investieren in Eigentum

Auf gesamtschweizerischer Ebene sind Angebot für und Nachfrage nach Wohneigentum in etwa ausgewogen, wobei örtlich weiterhin ein Überangebot an neuen Eigentumswohnungen (EWG) besteht. Dabei ist weniger der Preis das Problem, sondern vielmehr die schiere Menge. Dazu kommt, dass weiterhin ein bedeutender Teil der Nachfrage vom Markt ausgeschlossen wird, weil die Haushalte entweder die Richtlinien der Tragbarkeit nicht erfüllen oder zu wenig Eigenkapital einbringen können. 

Das gehobene Segment weist weiterhin leicht sinkende Preise auf, während das mittlere stabil ist. Das untere Segment steigt nach wie vor leicht. Die insgesamt stabile Lage auf den EWG-Märkten ist angesichts der seit einiger Zeit verschärften Fremdfinanzierungsbestimmungen etwas unerwartet, denn die Bautätigkeit ist hoch, und die Eigentumswohnungen entstehen an eher zentralen Lagen, die entsprechend hohe Preise aufweisen. Es ist nicht so, dass die Gruppe der Wohneigentums-Interessierten plötzlich viel grösser oder zahlungskräftiger geworden wäre. Ausschlaggebend für die gute Absorption der EWG sind Private, die Kapital in Stockwerkeigentum anlegen, um der Nullverzinsung auf dem Bankkonto und den Risiken der Aktienmärkte zu entgehen. 

Aufgrund der anhaltenden Nachfrage sowie der weiterhin grossen Preisdifferenz zwischen einer Eigentumswohnung und dem kapitalisierten Wert einer Mietwohnung dürfte auch in naher Zukunft die Bautätigkeit im EWG-Bereich hoch bleiben. Mit regionalen Unterschieden erwartet Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) für 2018 stabile EWG-Preise, wobei in einigen Regionen und insbesondere im unteren Marktsegment weiterhin steigende Preise beobachtet werden könnten. Die Korrektur im gehobenen Segment – viele Entwickler haben sich hier verabschiedet – dürfte langsam abgeschlossen sein und das vorhandene Angebot vom Markt aufgenommen werden. 

EFH: Ausnutzungsreserven prägen Preisentwicklung

Bei den Einfamilienhäusern (EFH) hat sich im vergangenen Jahr insgesamt wenig ereignet. Seit Ende 2013 tendieren die Preise in allen Segmenten seitwärts. Über das Jahr hinweg waren zwar zunächst sinkende Preise zu verzeichnen, seit Sommer 2017 sind hingegen, wohl auch im Rahmen der konjunkturellen Erholung, wieder vermehrt Preisanstiege zu beobachten.

Im Einfamilienhausbereich wird eher nach Bedarf gebaut. Grosse Entwicklungsprojekte, etwa der Bau kompletter Reiheneinfamilienhaus- Siedlungen, aber auch von Einfamilienhäusern im Allgemeinen, sind rückläufig. Mit den Verdichtungsbestrebungen werden höhere Ausnutzungen erlaubt, was den Bau von Mehrfamilienhäusern begünstigt. Während sich im Neubaubereich Angebot und Nachfrage etwa decken, dürfte der Occasionsmarkt hingegen langsam an Fahrt gewinnen. Das steigende Angebot könnte allenfalls zu steigenden Preisen führen. Dies nicht, weil die Nachfrage nach EFH massiv zunehmen wird, sondern weil höhere zulässige Ausnutzungen vielerorts dazu führen werden, dass Altbauten – die typischerweise überdurchschnittliche Grundstücksflächen aufweisen – durch Mehrfamilienhäuser ersetzt werden, was höhere Landwerte ergibt.