Auch mit einem GU läuft nicht immer alles nach Plan

Werkvertrag – Der HEV Schweiz hat einen neuen Musterwerkvertrag für die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer (GU) entworfen. Die Bestimmung dieses HEV-GU-Werkvertrags sind bauherrenfreundlich und gezielt aus der Perspektive eines privaten (Laien)-Bauherrn formuliert.

Werkvertrag

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Der Bau eines Hauses stellt für Private eine grosse Herausforderung dar. In der Regel bauen sie nur einmal im Leben. Häufig reichen ihr Fachwissen und ihre Erfahrung nicht aus, damit sie Bau- und Immobilienprofis auf Augenhöhe begegnen können. Dieses Ungleichgewicht manifestiert sich unter anderem im Abschluss des Bauvertrages. Nicht selten werden Laienbauherren vorgefertigte Vertragswerke aufgetischt. Diese Musterverträge sind vielfach aus der Perspektive der Baubranche geschrieben. Nur wenige Bauherren sehen das Vertragswerk kritisch durch oder lassen es durch einen Baufachmann prüfen. Dies kann fatale Folgen haben. Eine interne Mitgliederumfrage des HEV Schweiz von 2010 zum Thema Fallstricke beim Bauen, Sanieren und Kaufen hat hervorgebracht: Private Bauherren haben gemischte Erfahrungen mit Baupartnern, insbesondere mit GU, gemacht. Aus diesem Grund hat der HEV Schweiz nun einen eigenen Generalunternehmervertrag herausgegeben. Die Bestimmungen des HEV-GU-Werkvertrages sind bauherrenfreundlich und gezielt aus der Perspektive eines privaten (Laien)- Bauherrn formuliert. Der HEV-GUWerkvertrag regelt einige Punkte gegensätzlich zu standardisierten GUVerträgen, die in der Praxis abgegeben werden. Er vereinigt zudem die Empfehlungen des HEV Schweiz an private Bauherren für den Abschluss eines GU-Werkvertrages. Die ergänzende Wegleitung enthält Tipps sowie Erläuterungen zu den einzelnen Klauseln und macht auf Risiken für Eigentümer / Bauherren aufmerksam.

Nicht bezahlte Handwerkerrechnungen

Wer mit einem Generalunternehmer baut, geht davon aus, dass dieser den Bau koordiniert, die nötigen Aufträge an Handwerker vergibt und diese auch dafür bezahlt. Begleicht der GU die Rechnungen seiner mandatierten Subunternehmer jedoch nicht, so haftet der Bauherr (Grundeigentümer) für die Schuld. Der Grundstückbesitzer muss die offenen Handwerkerrechnungen bezahlen, auch wenn er die Arbeiten nicht selbst in Auftrag gegeben hat. Das bedeutet, dass er im schlimmsten Fall Rechnungen doppelt bezahlen muss: einmal an den GU und einmal an den Handwerker / Subunternehmer. Bezahlt der Eigentümer die offenen Rechnungen nicht, so läuft er Gefahr, dass die Handwerker ein Bauhandwerkerpfand eintragen lassen – es kann sogar eine Versteigerung des Grundstücks drohen.

Das Bauhandwerkerpfandrecht

Handwerker und Unternehmer haben ein gesetzliches Pfandrecht zur Sicherung ihrer Forderungen am Grundstück, auf dem sie gearbeitet haben – z .B. in Form von Materiallieferungen oder Arbeitsleistungen. Beklagte Partei ist immer der Grundstückeigentümer, unabhängig davon, ob er den Auftrag selbst erteilt hat. Das Grundpfandrecht muss innerhalb von vier Monaten nach Vollendung der Arbeit zumindest provisorisch im Grundbuch eingetragen werden. Die viermonatige Eintragungsfrist beginnt mit Beendigung der letzten werkvertraglich vereinbarten Leistung («letzter Hammerschlag»). Handwerker und Unternehmer können die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch ab dem Zeitpunkt verlangen, ab dem sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in der Regel ab Vertragsabschluss. Das Bauhandwerkerpfandrecht steht nicht nur dem GU (Werkvertragspartner des Bauherrn) zu, sondern auch allen am Bau beteiligten Subunternehmern.

Sicherheitsleistung durch GU

Vertraglich kann der GU verpflichtet werden, dem Bauherrn zu garantieren, dass er im Falle der Anmeldung von Bauhandwerkerpfandrechten durch Subunternehmer umgehend eine hinreichende Sicherheit in der Höhe der angemeldeten Forderung leistet. Diese vertragliche Pflicht greift aber nur, wenn der GU zahlungsfähig ist.

Direktzahlungsrecht

Um weiter zu vermeiden, dass der Eigentümer Doppelzahlungen leisten muss, kann er mit dem GU vertraglich vereinbaren, dass er als Eigentümer die Werklöhne direkt an die Handwerker bezahlt. In gängigen GU-Verträgen ist das Direktzahlungsrecht meist mit einer Einschränkung verbunden: Will der Bauherr davon Gebrauch machen, hat er dies dem GU mittels eingeschriebenem Brief mitzuteilen. Der GU hat danach ein paar Tage Zeit, um dem Bauherrn nachzuweisen, dass er die Zahlung zu Recht zurückbehält. Gelingt dem GU der Beweis, darf der Bauherr die Subunternehmer nicht direkt bezahlen. Der HEV-GU-Werkvertrag verzichtet auf eine solche Einschränkung, da es für einen Laien schwer nachzuvollziehen ist, ob eine Zahlung wirklich zu Recht zurückbehalten wurde. Im Endeffekt läuft der Bauherr Gefahr, dass er nicht klären kann, ob sich der GU im Recht befindet. Um die Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten zu verhindern, wird der Bauherr die Forderung der Handwerker erneut begleichen müssen.

Erfüllungsgarantie

Ein wirksames Instrument, um zu verhindern, dass Subunternehmer ein Bauhandwerkerpfandrecht erwirken, ist die Vereinbarung einer Erfüllungsgarantie. Der HEV-GU-Werkvertrag empfiehlt die Vereinbarung in Garantieform gemäss Art. 111 OR. Der GU muss diese bei einer Versicherung oder Bank abschliessen. Die Erfüllungsgarantie hat für den Bauherrn den Vorteil, dass der Garantiegeber (Bank / Versicherung) zahlen muss, sobald der Bauherr die Garantie in Anspruch nimmt – ganz nach dem Prinzip: erst das Geld, dann der Prozess.