Erneuerungsplanung: aus Alt mach Neu

Unterhalt und Erneuerung – Durch eine vorausschauende Erneuerungsplanung ist es für Eigentümer möglich, verschiedene Entscheidungskriterien miteinzubeziehen und sich die nötige Zeit zu verschaffen, um die Finanzierung zu sichern.

Unterhalt und Erneuerung

BILD MISS_MAFALDA ∕ FOTOLIA

Ab einem gewissen Zeitpunkt ist die Instandhaltung eines Bauteils nicht mehr möglich, und es bedarf einer Instandsetzung oder einer Erneuerung. Der Entscheid für das eine oder das andere hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ausschlaggebend ist sicherlich der Zustand des Bauteils oder des Gerätes. Ist eine Reparatur oder eine Sanierung überhaupt noch möglich oder bleibt lediglich die Erneuerung? Ebenfalls sind Alter des Bauteils oder die gewünschte weitere Lebensdauer entscheidend – insbesondere dann, wenn weitere Bauteile von der Erneuerung betroffen sind. Zum Beispiel sollte mit dem kompletten Ersatz eines Badezimmers zugewartet werden, wenn sich abzeichnet, dass die Steigleitungen in den kommenden zehn Jahren ebenfalls erneuert werden müssen.

Nicht zuletzt beeinflussen die Kosten die Entscheidung massgebend. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein instandgesetztes Bauteil in der Regel nicht mehr dieselbe Nutzungsdauer aufweisen wird wie ein neues. Und ebenfalls beachten muss der Eigentümer, dass mit einer Erneuerung – insbesondere im Bereich der Geräte und bei energetischen Massnahmen – eine Komfortsteigerung einhergeht, die in die Betrachtung miteinbezogen werden sollte.

Planen anhand der Lebenszyklen

Eines der einfachsten Hilfsmittel zur Abschätzung des Erneuerungsbedarfes sind die Lebenszyklen einzelner Bauteile. Dabei wird zwischen der Lebensdauer und der Nutzungsdauer unterschieden. Die Lebensdauer umfasst die Zeit, in der ein Bauteil seine Funktion erfüllen kann. Je nach Beanspruchung, Bewitterung und Pflege kann die effektive Lebensdauer erheblich vom zu erwartenden Durchschnitt abweichen. Dasselbe gilt für die Nutzungsdauer. Muss ein Fenstersims aus baulichen Gründen beim Ersatz des Fensters ebenfalls ersetzt werden, fällt seine Nutzungsdauer deutlich kürzer aus als die mögliche Lebensdauer. Zur Planung des langfristigen Unterhaltsbedarfs sind die Lebenszyklen somit ein unverzichtbares Hilfsmittel. 

Im Idealfall nimmt man rund alle zehn Jahre eine umfassende Analyse der Liegenschaft vor und schaut damit den Instandsetzungs- und Erneuerungsbedarf über die nächsten 15 bis 20 Jahre an. Dieser Zeithorizont mag lange erscheinen. Es hat sich jedoch gezeigt, dass auch die Entscheidungsprozesse der Eigentümer, vor allem bei Eigentümergemeinschaften, lange dauern. Selbst für den Ersatz einer Heizung sprechen Fachleute von einer Vorlaufzeit von rund zwei Jahren zwischen der ersten Idee und der effektiven Umsetzung. 

Kostenplanung

Die Grundlage für die Abschätzung der anfallenden Kosten für Instandhaltung oder Erneuerung bilden die ursprünglichen Baukosten respektive der Gebäudeversicherungswert. Für die Instandhaltung werden jährlich etwa 3,5 Promille der Erstellungskosten aufgewendet. Bei den festen Bauteilen ist es etwas weniger, bei den Geräten und Maschinen hingegen fällt der Anteil etwas höher aus – für den Aufzug beispielsweise bis zu zwei Prozent.

Zur Abschätzung der Erneuerungskosten geht man von den ursprünglichen Erstellungskosten pro Bauteil aus. Neben einer allfälligen Bauteuerung muss auch berücksichtigt werden, dass einzelne Bauteile wie Fenster oder Geräte heute qualitativ besser sind als früher – und dementsprechend meist auch teurer. Ausnahmen bestehen bei Geräten und Bauteilen, die durch Vorschriften oder Anreizsysteme in den letzten Jahren einheitlich besser geworden sind. Ein Kühlschrank zum Beispiel ist heute trotz besserer Energieeffizienz günstiger als vor 15 Jahren. Eine 3-fach-Isolierfachverglasung kostet heute nicht viel mehr als eine 2-fache. Dies aufgrund der Qualitätsansprüche bei Förderprogrammen, die dazu geführt haben, dass 3-fach-Isolierverglasungen mehr nachgefragt wurden.

Werden nun die geschätzten Erneuerungskosten durch die zu erwartende Lebensdauer geteilt, ergeben sich die durchschnittlichen jährlichen Kosten für die Erneuerung. Über das gesamte Gebäude können diese mit ca. 1,5 bis 2 Prozent beziffert werden.

Erneuerungsfonds

Im gleichen Umfang sollte auch ein allfälliger Erneuerungsfonds geäufnet werden. Auch wenn in den ersten Jahren nach Erstellung der Liegenschaft noch keine Erneuerungskosten zu erwarten sind, werden diese mit zunehmendem Alter höher. Nach rund 30 Jahren Nutzungsdauer, wenn die ersten grösseren Bauteile eine Erneuerung benötigen, fallen schnell hohe Kosten an. Insbesondere bei Eigentümergemeinschaften erweist sich die Umsetzung von Erneuerungsmassnahmen deutlich einfacher, wenn zumindest ein Anteil des benötigten Geldes bereits vorhanden ist.

Eine einfache Abschätzung der anstehenden Erneuerungen und ein Vergleich mit dem zur Verfügung stehenden Geld im Erneuerungsfonds lässt sich mit dem Tool «Kostenplanung Gebäudeerneuerung» vornehmen. Zugang zum Tool erhält man beim Kauf des Buches «Unterhalts- und Erneuerungsplanung».